Uma forma de captação de recursos inédita no Brasil vai permitir que cerca de 8.000 famílias de baixa renda em São Paulo consigam reformar suas casas em um modelo que também prevê retorno para os investidores.

A primeira debênture (título de dívida) de impacto social do país acaba de captar R$ 5 milhões em uma emissão fechada, voltada para investidores profissionais –aqueles que possuem mais de R$ 10 milhões aplicados.

Os recursos serão utilizados para dar crédito com juros menores a famílias de classe D, moradores das periferias da capital paulista. Esses empréstimos servirão de garantia real para a debênture e ajudarão a compor a remuneração que os investidores receberão –7% ao ano.

DIFERENCIAL

A operação tem características particulares. Normalmente, nas emissões de debêntures, grandes e médias empresas vão ao mercado em busca de recursos. Nesse caso, a Vivenda, empresa de pequeno porte especializada em reformas para a baixa renda, fez a transação via terceiros. A emissão ficou a cargo da Gaia, uma securitizadora, e da Din4mo, consultoria voltada a startups.

A debênture foi escolhida por ser um instrumento mais barato de estruturar do que um CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários, que capta recursos para financiar transações no mercado imobiliário) e um FIDC (Fundo de Investimento em Direitos Creditórios, que tem como lastro créditos a receber).

"O mais óbvio seria emitir CRI, mas não se enquadrava porque os créditos não estavam constituídos", diz João Pacífico, fundador do Grupo Gaia. A ideia de criar o título veio de Marco Gorini, cofundador da Din4mo, ao perceber uma demanda de capital de giro às startups que buscam impacto socioambiental.

"O ecossistema de empreendedorismo, principalmente o social, tem uma lacuna no mercado, que é o acesso a crédito", diz. "Como endereçar uma solução de crédito com taxa, prazo e estrutura adequados e que sirva para diversos atores? Foi daí que nasceu a provocação."

O PILOTO

O negócio social escolhido para receber os recursos da debênture foi o Vivenda, que oferece reformas de baixo custo em periferias e concede crédito para que famílias de baixa renda possam realizar as obras em suas casas de forma parcelada.

Até o piloto, a iniciativa fundada por Fernando Assad, vencedor do Prêmio Empreendedor Social de Futuro 2015, conferido pela Folha, havia ajudado a realizar mais de 700 reformas em São Paulo. "O mercado imobiliário não existe sem uma estrutura de financiamento, e a gente não tinha. Essa debênture é ponto fundamental para viabilizar nosso modelo, que exige parcelamento."

"Fomos a muitos bancos, e não havia oferta porque falta literatura de crédito para reforma de baixa renda. O banco não vai criar essa literatura e assumir o risco. A debênture vai ajudar nisso para depois expandir para outras instituições financeiras."

A debênture de impacto social pode ser um primeiro passo para que esse instrumento, no futuro, seja oferecido a pequenos investidores. Mas há empecilhos.

O título emitido pela Gaia oferece retorno de 7% ao ano ao investidor -a taxa básica de juros está em 6,5%, e é considerada sem risco. No caso da debênture, a inadimplência dos tomadores de crédito pode, em último caso, comprometer o ganho.

"Investir em startup é um risco. Nesse caso, ainda pode haver calote, mas que tende a cair com a recuperação da economia", diz Michael Viriato, professor do Insper.

Para ele, a popularização desse instrumento passa por uma cultura que o país não tem."O investidor não é culturalmente preocupado com impacto social. A pessoa física não entende nem os investimentos tradicionais", diz.

William Eid Junior, da FGV (Fundação Getúlio Vargas), tem a mesma percepção. "O brasileiro vai ficar focado no desempenho do produto. Ninguém vai nem saber o que é esse apelo social", diz.

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O QUE É
Debêntures são títulos emitidos por empresas para captar recursos. O investidor compra os papeis com o compromisso de receber de volta o valor pago, acrescido de juros, e num prazo fixado. No caso da debênture de impacto social, os recursos beneficiam projetos voltados à baixa renda

8.000 reformas serão feitas em 5 anos, com potencial para beneficiar 32 mil pessoas

7% é a taxa de retorno anual oferecida

Fonte: FOLHA